Estimasi PBB dari NJOP
Hitung perkiraan PBB-P2 rumah atau tanahmu dari luas dan NJOP per m² yang tertulis di SPPT: NJOP bumi ditambah bangunan, dikurangi NJOPTKP, dikali persentase dasar pengenaan, lalu dikali tarif. NJOPTKP, persentase, dan tarifnya kamu yang isi karena tiap kabupaten/kota menetapkan sendiri.
Isi luas dan NJOP per m² yang tertulis di SPPT-mu, dan halaman ini menghitung perkiraan PBB-P2 setahun, yaitu pajak bumi dan bangunan untuk rumah, ruko, dan tanah di perdesaan dan perkotaan. NJOPTKP, persentase dasar pengenaan, dan tarifnya kamu yang isi, karena ketiganya ditetapkan kabupaten/kota masing-masing.
NJOP-nya kami tidak punya, dan itu memang disengaja
NJOP per m² ditetapkan pemerintah daerah per kelas dan dinilai ulang secara berkala. Tidak ada satu angka yang berlaku nasional, dan angka tahun lalu bisa sudah tidak berlaku tahun ini. Karena itu halaman ini tidak menyimpan daftar NJOP dan tidak mengambilnya dari mana pun. Yang kamu isi adalah angka dari SPPT-mu sendiri atau dari Bapenda daerahmu, dan lembar hasilnya menuliskan kembali angka yang dipakai, supaya kalau nanti ada selisih, ketahuan angka mana yang perlu diperiksa.
Urutan langkahnya yang menentukan
Rantai hitungannya begini, dan tiap langkah punya barisnya sendiri di lembar hasil:
- luas bumi × NJOP bumi per m², lalu luas bangunan × NJOP bangunan per m²
- keduanya dijumlahkan → NJOP total
- dikurangi NJOPTKP → NJOP untuk penghitungan
- dikali persentase dasar pengenaan
- dikali tarif → PBB terutang setahun
Langkah 3 sebelum langkah 4, dan itu bukan detail. Di daerah yang memakai persentase 20%, mengurangkan NJOPTKP setelah persentasenya membuat potongan itu lima kali lebih besar daripada seharusnya. Hasilnya tetap terlihat seperti angka PBB yang wajar, dan arahnya kurang bayar.
NJOPTKP hanya sekali untuk satu wajib pajak
Ini bagian yang paling sering disalahpahami. NJOPTKP tidak melekat pada rumahnya, melainkan pada orangnya. Satu kali untuk satu wajib pajak di satu kabupaten/kota. Punya dua bidang di kabupaten yang sama berarti hanya satu yang mendapat potongan, lazimnya yang NJOP-nya paling besar. Untuk bidang yang tidak mendapatnya, isi kolom NJOPTKP-nya 0 di sini.
Halaman ini juga menuliskan berapa persen NJOP total yang sebenarnya kamu bayar, di bawah angka besarnya. Tarif 0,5% hampir tidak pernah berarti 0,5% dari NJOP, karena NJOPTKP dan persentase dasar pengenaan duduk di antaranya. Membandingkan dua angka itu adalah cara tercepat menemukan kolom yang salah ketik.
Yang halaman ini tidak hitung
PBB perkebunan, perhutanan, dan pertambangan punya ketentuannya sendiri dan bukan pajak daerah kabupaten/kota. Yang di sini adalah PBB-P2 saja.
BPHTB, bea atas perolehan hak yang dibayar sekali saat jual beli atau warisan, hitungannya lain lagi, dengan nilai perolehan dan nilai tidak kena pajak yang berbeda.
Pengurangan, keringanan, dan denda. Sebagian daerah memberi keringanan untuk pensiunan, veteran, atau objek tertentu, dan keterlambatan bayar kena sanksi administratif. Tidak satu pun bisa ditebak dari luas tanah, jadi tidak ada di sini.
Pajak daerah lain yang angkanya juga ditetapkan daerah
PBB-P2 bukan satu-satunya pajak yang tarifnya berbeda antar daerah di bawah UU 1/2022. Kalau di rumahmu ada lebih dari satu kendaraan atas nama yang sama, tarifnya juga bertingkat dan ditetapkan per provinsi. Hitungannya ada di pajak progresif kendaraan.
PBB datang setahun sekali dan jumlahnya sering mengejutkan justru karena jarang. Kalau kamu ingin menyisihkannya pelan-pelan bersama tagihan tahunan lain, angka di lembar hasil ini bisa langsung masuk ke perencanaan kalkulator dana darurat.
Pertanyaan umum
- NJOP per m² saya lihat di mana?
- Di SPPT yang datang tiap tahun, pada bagian yang menyebut luas dan kelas untuk bumi dan untuk bangunan. Di situ tercantum NJOP per m² masing-masing. Kalau SPPT-nya hilang atau kamu baru beli tanahnya, tanyakan ke Bapenda atau kantor pajak daerah kabupaten/kota tempat objeknya berada; sebagian daerah juga menyediakannya lewat aplikasi e-PBB mereka. Halaman ini sengaja tidak menyimpan daftar NJOP karena angkanya ditetapkan per daerah lewat penilaian berkala, dan daftar yang basi akan terlihat resmi sambil salah.
- Kenapa NJOPTKP, persentase, dan tarifnya harus saya isi sendiri?
- Karena PBB-P2 adalah pajak kabupaten/kota, dan ketiganya ditetapkan lewat Peraturan Daerah masing-masing. UU 1/2022 hanya memberi batas: NJOPTKP paling sedikit Rp10.000.000 untuk setiap wajib pajak, dasar pengenaan antara 20% dan 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP, dan tarif paling tinggi 0,5%. Batas bukan tarif. Kalau angka batas itu dipatok mati sebagai hasil, halaman ini akan menagih hampir semua orang lebih besar daripada SPPT-nya. Isian awal di sini memakai batas itu dan menyebutnya sebagai batas, lalu kamu ganti dengan angka daerahmu.
- NJOPTKP dipotong untuk tiap rumah yang saya punya?
- Tidak. NJOPTKP melekat pada wajib pajaknya, satu kali untuk satu wajib pajak di satu kabupaten/kota. Kalau kamu punya dua bidang di kabupaten yang sama, hanya satu yang mendapat potongan itu (lazimnya yang NJOP-nya paling besar) dan yang lain dihitung penuh. Kalau bidangmu tersebar di beberapa kabupaten/kota, tiap daerah menghitung sendiri dengan NJOPTKP-nya sendiri. Halaman ini menghitung satu objek per lembar, jadi kalau objekmu lebih dari satu, isi NJOPTKP-nya 0 untuk objek yang tidak mendapat potongan.
- Angka 'dasar pengenaan' itu apa? Kok bisa 20%, bisa 100%?
- Itu bagian dari NJOP yang benar-benar dikenai tarif setelah NJOPTKP dikurangkan. UU 1/2022 menetapkan rentangnya paling rendah 20% dan paling tinggi 100%, dan tiap daerah memilih angkanya. Sebagian daerah memakai 100% sehingga seluruh sisa NJOP kena tarif; sebagian lain mempertahankan 20% atau 40% yang dipakai pada ketentuan sebelumnya, sehingga pajaknya jauh lebih kecil pada tarif yang sama. Karena itu kolomnya bisa kamu ubah, dan angka yang kamu pakai ikut tercetak di lembar hasilnya.
- Hasilnya beda dengan SPPT saya, yang salah yang mana?
- Kemungkinan besar salah satu angka yang kamu isi. Urutan yang paling sering: tarif daerahmu ternyata berjenjang menurut kelompok NJOP dan bukan satu angka, persentase dasar pengenaannya bukan 100%, NJOPTKP-nya lebih besar dari Rp10.000.000, atau NJOP per m²-nya sudah diperbarui pada penilaian terakhir. Ada juga hal yang tidak bisa dihitung dari mana pun: pengurangan, keringanan, atau pembebasan yang diberikan daerah untuk kelompok tertentu. Bandingkan baris per baris dengan SPPT. Lembar hasil di sini memisahkan tiap langkahnya supaya bisa dicocokkan satu-satu.
- PBB saya naik padahal rumahnya tidak diapa-apakan
- Yang naik biasanya NJOP-nya, bukan bangunanmu. NJOP dinilai ulang secara berkala mengikuti harga pasar di sekitarnya, jadi jalan yang dilebarkan, perumahan baru di sebelah, atau pasar tanah yang bergerak di kecamatanmu bisa menaikkan kelas NJOP tanpa kamu memaku satu paku pun. Perubahan tarif atau persentase dasar pengenaan di Perda yang baru juga bisa jadi sebabnya. Coba isi halaman ini dua kali, sekali dengan angka SPPT tahun lalu dan sekali dengan yang tahun ini, supaya kelihatan kolom mana yang bergerak.
- Angka di sini bisa saya pakai untuk membayar atau mengajukan keberatan?
- Anggap ini perkiraan untuk memeriksa SPPT, bukan ketetapan. Yang mengikat adalah SPPT dan ketetapan Bapenda kabupaten/kota tempat objeknya berada, termasuk nomor bayar dan tenggatnya. Kalau menurutmu ada yang keliru, jalurnya adalah mengajukan keberatan atau permohonan pembetulan ke Bapenda dalam tenggat yang berlaku di daerahmu. Lembar hasil di sini berguna sebagai bahan bicara karena setiap langkah hitungannya tertulis, bukan sebagai bukti apa pun.