KPR syariah vs konvensional
Perbandingan KPR konvensional dan KPR syariah
| Harga rumah | ||
| Uang muka | ||
| Pokok pembiayaan | ||
| KPR konvensional (anuitas) | ||
| Angsuran selama bunga tetap | ||
| Sisa pokok saat bunganya mengambang | ||
| Angsuran setelah itu | ||
| Total dibayar sampai lunas | ||
| KPR syariah — murabahah | ||
| Angsuran per bulan, tetap sampai lunas | ||
| Margin bank sepanjang tenor | ||
| Total dibayar sampai lunas | harga jual pada akad | |
| Selisih total | konvensional dikurangi syariah | |
| Titik imbang bunga mengambang | ||
Perkiraan, bukan penawaran. Semua tarif diisi sendiri, bukan dari bank mana pun. Provisi, administrasi, appraisal, notaris, BPHTB, asuransi, denda, dan biaya pelunasan dipercepat belum termasuk. Yang mengikat cuma surat penawaran dan akadmu.
Bandingkan KPR konvensional yang bunganya tetap beberapa tahun lalu mengambang dengan KPR syariah murabahah yang angsurannya terkunci sampai lunas. Sisi konvensionalnya keluar sebagai rentang, bukan satu angka, dan halaman ini menyebut di bunga mengambang berapa persen keduanya jadi imbang.
KPR konvensional biasanya berbunga tetap beberapa tahun lalu mengambang, sementara KPR syariah dengan akad murabahah mengunci harga jualnya di awal sehingga angsurannya sama sampai lunas. Isi harga rumah, uang muka, tenor, dan angka penawaran masing-masing. Halaman ini menyebut kedua angsurannya, kedua totalnya, dan di bunga mengambang berapa persen keduanya jadi imbang.
Yang satu terkunci, yang satu tidak
Ini bukan detail teknis, ini isi seluruh perbandingannya. Total sebuah murabahah adalah angsuran yang tertulis di akad dikali jumlah bulannya, dan angka itu tidak bergerak apa pun yang terjadi pada suku bunga. Total sebuah KPR konvensional adalah ramalan, karena sesudah masa fix, bunganya mengikuti kebijakan bank dan pasar.
Karena itu halaman ini tidak akan pernah menyebut satu angka untuk sisi konvensionalnya. Rentang yang kamu isi di dua kotak dugaan bunga mengambang itulah yang menentukan jawabannya, dan rentang itu milikmu.
Contoh dengan angka bawaan halaman ini
Semua angka di bawah cuma isian awal supaya halamannya tidak kosong, bukan tarif yang berlaku di bank mana pun. Rumah 900 juta, uang muka 100 juta, tenor 15 tahun, bunga tetap 5% selama 3 tahun, lalu mengambang di antara 9% dan 13%. Pembandingnya murabahah dengan margin setara 9,5% per tahun.
- Angsuran tiga tahun pertama: Rp 6.326.349, jauh lebih ringan daripada sisi syariahnya
- Sisa pokok saat bunganya mengambang: Rp 684.010.659 dari 800 juta. Angsuran promo yang ringan hampir tidak memotong pokok, dan itu yang direpricing
- Angsuran sesudahnya: Rp 7.784.251 kalau 9%, Rp 9.402.583 kalau 13%
- Total sampai lunas: Rp 1,35 miliar sampai Rp 1,58 miliar
- Murabahah: angsuran Rp 8.353.797 tiap bulan, total Rp 1,50 miliar, tidak bergerak
Kesalahan yang membuat perbandingan ini gagal adalah memakai bunga promo 5% seolah berlaku sepanjang tenor. Totalnya jadi Rp 1,14 miliar dan konvensional menang telak hampir 365 juta. Padahal total yang sebenarnya bisa jatuh di atas maupun di bawah sisi syariahnya. Jawabannya tidak cuma bergeser, tapi berpindah pihak.
Titik imbangnya, karena “mana yang lebih murah” tidak punya jawaban
Dengan angka contoh di atas, kedua total bertemu ketika bunga mengambangnya rata-rata 11,7% per tahun. Di bawah itu konvensional lebih murah, di atas itu angsuran tetap syariahnya yang lebih murah.
Itulah bentuk pertanyaan yang bisa dijawab, dan lembar hasilnya menyebutkannya sebagai satu baris sendiri. Pertanyaannya lalu berubah jadi sesuatu yang bisa kamu timbang: menurutmu, rata-rata dua belas tahun ke depan, bunga KPR di bank itu akan di bawah atau di atas angka tersebut? Tidak ada yang tahu. Tapi kamu bisa memutuskan seberapa besar risiko itu mau kamu tanggung, dan itu bukan hal yang sama dengan menebak.
Sebelum memakai hasilnya, cek nama akadnya
Halaman ini menghitung murabahah, artinya bank membeli rumahnya lalu menjualnya kepadamu dengan margin yang disepakati. Kalau surat penawaranmu menyebut musyarakah mutanaqisah atau ijarah muntahiyah bit tamlik, angsurannya memakai porsi sewa yang boleh ditinjau berkala. Sisi syariahnya pun jadi tidak sepenuhnya terkunci, dan angka di sini tidak berlaku apa adanya untukmu.
Satu kata di surat penawaran itu mengubah seluruh perbandingannya, dan tidak semua petugas menyebutkannya kalau tidak ditanya.
Biaya yang belum masuk hitungan
Provisi, administrasi, appraisal, notaris, BPHTB, asuransi jiwa dan kebakaran, denda keterlambatan, serta biaya pelunasan dipercepat semuanya ada di kedua sisi, dan besarnya berbeda antar bank. Bunga mengambang di sini juga dianggap berubah sekali saja di akhir masa fix, padahal kenyataannya bisa disesuaikan berkali-kali.
Perlakukan hasilnya sebagai perkiraan untuk membandingkan dua penawaran dalam satu ukuran. Yang mengikat cuma yang tertulis di surat penawaran dan akad yang kamu tanda tangani. Mintalah keduanya tertulis sebelum tanda tangan, bukan sesudah.
Dua hitungan yang mendahului yang ini
Angsuran terbesar dalam contoh di atas hampir 9,4 juta sebulan, dan yang perlu kamu pastikan lebih dulu adalah apakah angka itu masih muat di penghasilanmu setelah bunganya mengambang. Periksa batasnya di cicilan maksimal dari penghasilan. Yang membuat orang gagal bayar biasanya bukan pilihan akadnya, tapi angsuran yang sejak awal terlalu dekat dengan langit-langit.
Dan kalau penawaran yang kamu terima menulis marginnya sebagai flat sekian persen, dua penawaran tidak bisa langsung ditumpuk begitu saja. Setarakan dulu angkanya di bunga flat vs efektif, lalu kembali ke sini dengan ukuran yang sama untuk keduanya.
Pertanyaan umum
- Kenapa total KPR konvensionalnya rentang, bukan satu angka?
- Karena bunganya cuma tetap selama masa promo. Sesudah itu bank menyesuaikannya mengikuti suku bunga dasar kredit dan kondisi pasar, dan tidak ada seorang pun (termasuk banknya) yang bisa menjanjikan angka itu untuk sepuluh atau dua belas tahun ke depan. Menuliskan satu angka berarti diam-diam memilih satu tebakan lalu menyebutnya hasil hitungan. Yang bisa dilakukan dengan jujur adalah menghitung batas bawah dan batas atas dari dugaanmu sendiri, dan itu yang keluar di lembar hasilnya.
- Dugaan bunga mengambangnya saya isi berapa?
- Tidak ada angka bawaan yang pantas kami sodorkan, jadi kamu yang isi. Cara yang paling masuk akal adalah membuka halaman suku bunga dasar kredit (SBDK) bank itu, yang wajib mereka umumkan. Pakai angka KPR-nya sebagai batas bawah, lalu tambahkan beberapa persen sebagai batas atas untuk masa-masa suku bunga naik. Kalau kamu punya kenalan yang KPR-nya di bank yang sama dan sudah lewat masa fix, tanyakan bunganya sekarang. Itu angka paling nyata yang bisa kamu dapat.
- Margin bank syariah itu bunga dengan nama lain?
- Yang bisa kami katakan hanya perbedaan mekanismenya, bukan hukumnya. Pada murabahah, bank membeli rumahnya lalu menjualnya kepadamu dengan harga jual yang disepakati di akad (Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000), jadi yang mengikat adalah harga, bukan tarif atas sisa utang. Karena itu angsurannya tidak berubah walaupun suku bunga naik. Sebagian orang menganggap bedanya mendasar, sebagian menganggapnya beda administrasi belaka, dan perbedaan pendapat itu bukan milik halaman kalkulator. Tanyakan ke ustaz yang kamu percaya atau ke Dewan Pengawas Syariah banknya; yang kami hitung di sini cuma rupiahnya.
- Angsuran KPR syariah pasti tidak berubah sampai lunas?
- Pada murabahah, iya, karena harga jualnya sudah dikunci di akad. Tapi tidak semua yang dinamai KPR syariah adalah murabahah: musyarakah mutanaqisah (Fatwa No. 73/DSN-MUI/XI/2008) dan ijarah muntahiyah bit tamlik (Fatwa No. 27/DSN-MUI/III/2002) memakai porsi sewa yang boleh ditinjau berkala, dan di situ angsuranmu bisa berubah di tengah jalan. Halaman ini menghitung murabahah. Sebelum memakai hasilnya, buka surat penawaranmu dan cari nama akadnya. Satu kata itu menentukan apakah angka di sini berlaku untukmu.
- Kalau saya lunasi di tengah jalan, mana yang lebih untung?
- Arahnya berbeda, dan ini sering jadi kejutan. Pada KPR konvensional, bunga dihitung dari sisa pokok, jadi melunasi lebih awal benar-benar memotong bunga yang belum jatuh tempo. Biasanya tinggal penaltinya yang perlu ditanya. Pada murabahah, yang kamu utang adalah harga jual yang sudah disepakati, jadi sisa marginnya tidak otomatis hilang; bank boleh memberi potongan pelunasan (muqasah) dan itu memang diatur dalam Fatwa DSN-MUI No. 23/DSN-MUI/III/2002, tapi sifatnya kebijakan bank, bukan hakmu yang bisa dituntut. Kalau kamu memang berencana melunasi cepat, tanyakan kebijakan itu tertulis sebelum akad, bukan sesudah.
- Biaya apa saja yang belum masuk hitungan di sini?
- Semua yang bukan angsuran: provisi, biaya administrasi, appraisal, notaris dan akta, BPHTB, asuransi jiwa, dan asuransi kebakaran. Keduanya punya biaya semacam itu dan besarnya berbeda antar bank, jadi angka di halaman ini adalah dasar untuk dibandingkan, bukan total yang akan kamu bayar. Cara memakainya yang paling aman adalah menyetarakan dulu angsuran dan totalnya di sini, lalu meminta rincian biaya masing-masing bank secara tertulis dan menjumlahkannya sendiri di luar hitungan ini.
- Hasilnya beda dengan simulasi di aplikasi banknya.
- Selisih beberapa ribu rupiah sebulan biasanya cuma pembulatan, dan tidak perlu dikejar. Kalau bedanya ratusan ribu, tanyakan apakah premi asuransi jiwa dan kebakaran sudah dimasukkan ke dalam angsuran itu, dan apakah pokoknya sudah membengkak karena provisi ikut dibiayai. Satu lagi yang khas KPR adalah angsuran pertama yang sering lebih besar atau lebih kecil daripada berikutnya, karena ada bunga berjalan dari tanggal pencairan sampai tanggal jatuh tempo pertama. Itu selisih sekali seumur akad, bukan tanda hitungannya berbeda.
- Untuk KPR subsidi FLPP bisa dipakai?
- Bisa, dengan satu penyesuaian. Isi lama bunga tetapnya sepanjang tenormu. KPR subsidi memang dirancang bertarif tetap sampai lunas, jadi begitu kotak itu diisi penuh, halaman ini berhenti membuat rentang dan menyebut satu angka pasti untuk sisi konvensionalnya. Tarifnya sendiri kamu yang isi dari surat penawaran, karena ketentuan program subsidi berubah dari waktu ke waktu dan bukan angka yang pantas kami cetak di sini.